Налоговые органы уточняют, что право на возврат налогов распространяется только на новые строительные проекты, в том числе на те, которым предшествовал полный снос.
Работы по реконструкции и перепланировке недвижимости исключены из новой схемы частичного возмещения НДС при строительстве основного и постоянного жилья. Это разъяснение поступило от Налогового управления (AT), которое подробно изложило правила применения налоговой льготы, созданной правительством, уточнив, что частичное возмещение налога распространяется только на строительные проекты новых объектов недвижимости или проекты, которым предшествует полный снос.
Инструкции содержатся в циркулярном письме, опубликованном в эту среду на финансовом портале, в котором налоговая администрация разъясняет сферу применения режима, установленного Декретом-законом № 97/2026. Он предусматривает возмещение разницы между НДС, уплаченным по стандартной ставке 23%, и НДС, который возник бы в результате применения пониженной ставки 6% в строительных контрактах, предназначенных для собственного и постоянного жилья.
Следует, однако, отметить, что тот же декрет-закон предусматривает ставку НДС в размере 6% для работ по реконструкции. Иными словами, эти проекты не подпадают под действие схемы возврата налогов, но могут воспользоваться сниженной ставкой.
В законодательном акте уже предусматривалась частичная компенсация налогов, но в циркулярном письме теперь даются ответы на ряд практических вопросов о покрываемых расходах и ситуациях исключения, уточняя, что «ремонтные или реконструкционные работы в зданиях исключаются из данной схемы компенсации, при этом под компенсацией понимаются любые работы, затрагивающие ранее построенное здание и не подлежащие полному сносу».
Это означает, что домовладелец, проводящий ремонт, расширение или перепланировку существующего дома, не будет иметь права на частичный возврат НДС, даже если недвижимость предназначена для его собственного постоянного проживания. И наоборот, если существующее здание полностью сносится и строится новое жилое здание, операция может соответствовать условиям программы, при условии соблюдения других требований законодательства.
Налоговое управление само иллюстрирует эту ситуацию примером, в котором налогоплательщик приобретает ветхое имущество за 60 000 евро, тратит 15 000 евро на снос и инвестирует 400 000 евро в строительство нового дома . В этом случае стоимость сноса учитывается при расчете максимального предела доступа к льготе, позволяющей новому строительству получить частичный возврат НДС.
Приобретение материалов также не дает вам права на возврат денежных средств. Возмещается только НДС, уплаченный за строительные услуги, за исключением разовой закупки строительных материалов, даже если они впоследствии используются подрядчиком в работе. Приобретение товаров или услуг, не являющихся непосредственно частью строительного проекта, также не подлежит возмещению.
Тем не менее, налоговая служба подчеркивает, что эти расходы остаются актуальными и для другой цели: они включаются в расчет общей стоимости строительства, используемый для проверки соответствия объекта недвижимости максимальному лимиту, установленному программой . К таким расходам относятся, например, материалы, приобретенные непосредственно владельцем, стационарное оборудование или другие элементы, которые постоянно интегрированы в объект недвижимости.
Напротив, все строительные контракты также включаются в расчет общей стоимости, независимо от режима НДС подрядчика или применяемой ставки , а также другие расходы, связанные со строительством. Однако возмещению подлежит только НДС, уплаченный за строительные услуги.
В циркулярном письме напоминается, что воспользоваться этой программой могут только лица, не осуществляющие предпринимательскую или профессиональную деятельность и построившие недвижимость, предназначенную для их постоянного проживания, что подтверждается их налоговым резидентством.
Кроме того, недвижимость должна соответствовать пределу так называемой «умеренной цены». Для этого налоговая служба определяет, что необходимо учитывать налогооблагаемую стоимость недвижимости (НДС) или, если она ниже, стоимость приобретения земли плюс все затраты на строительство, за исключением НДС. Базовая стоимость не может превышать 660 982 евро.
Если земля приобретена в дар, то в качестве основы для расчета гербового сбора будет учитываться ее стоимость. В случаях полного сноса все расходы, понесенные при сносе и вывозе мусора, также добавляются к стоимости приобретения недвижимости. И наоборот, такие налоги, как налог на передачу собственности (IMT) или гербовый сбор, уплаченный при покупке земли, исключаются из этого расчета.
Для сохранения права на получение льготы жилое помещение должно использоваться в качестве основного и постоянного места жительства в течение шести месяцев с момента выдачи документов, подтверждающих начало использования, и оставаться таковым в течение как минимум 12 месяцев . Если недвижимость сдается в аренду до истечения этого срока или перестает соответствовать каким-либо другим требованиям, налоговая служба может потребовать возврата льготы в течение следующих четырех лет.
Запрос на возврат НДС должен быть подан исключительно в электронном виде через приложение «Возврат НДС по другим режимам» (Restituições Outros Regimes IVA), доступное на сайте налоговой службы. Налогоплательщик имеет 12 месяцев с момента выдачи документов, подтверждающих начало использования недвижимости, для подачи запроса. Для объектов недвижимости, документы на которые были выданы в первом полугодии 2026 года, подача запросов может начаться только с 1 октября текущего года, и крайний срок подачи начинается с этой даты.
Процесс должен включать, помимо прочего, письменные строительные контракты, правоустанавливающие документы на использование недвижимости, подтверждение стоимости земли, идентификацию совладельцев, если таковые имеются, и все счета-фактуры, относящиеся к строительным расходам, включая расходы, которые, хотя и не подлежат возмещению, имеют значение для расчета умеренного ценового предела.
Сумма, подлежащая возврату, соответствует разнице между фактически уплаченным НДС по ставке 23% и суммой, которая подлежала бы возврату, если бы к соответствующим услугам применялась сниженная ставка в 6%. Возврат будет осуществлен налоговым органом банковским переводом в течение максимум 150 дней после подачи надлежащим образом заполненного запроса.