В условиях роста арендной платы и налогов на недвижимость при покупке нового жилья, а также возвращения платы за амортизацию ипотечных кредитов, правительство предлагает налоговые льготы, которые могут изменить курс рынка в 2026 году.
Португальские домохозяйства будут оказывать большее влияние на бюджет 2026 года, поскольку предстоящий год начнется с пакета существенных изменений на рынке жилья, которые напрямую повлияют на кошельки домовладельцев, арендаторов и тех, кто хочет купить жилье.
От арендной платы до жилищных кредитов, включая налоговые льготы на строительство и повышение муниципального налога на недвижимость (IMI) на новые дома, следующий год ознаменует собой кардинальное изменение правил, определяющих доступ к жилью в Португалии.
Первое изменение в этом году касается коэффициента повышения арендной платы, установленного в сентябре Национальным институтом статистики на уровне 1,0224 и опубликованного несколько дней спустя в Diário da República. Это означает, что арендодатели могут повысить арендную плату на 2,24% с 1 января, что на 0,1 процентных пункта больше по сравнению с коэффициентом предыдущего года, который составлял 2,14%.
Этот коэффициент применяется ко всем видам аренды - жилой, коммерческой или промышленной - и рассчитывается на основе среднегодового значения индекса потребительских цен без учета жилья.
Однако есть нюанс для тех, кто не делал пересмотра арендной платы в последние годы. Арендодатели, которые не применяли коэффициент в течение последних трех лет, могут накапливать эти суммы, что может привести к увеличению более чем на 11%. Пересмотр не является обязательным, но если арендодатель решит это сделать, он должен уведомить арендатора как минимум за месяц заказным письмом с уведомлением о вручении, объяснив, как было рассчитано увеличение.
В связи со снижением налогообложения доходов от сдачи недвижимости в аренду с нынешних 25% до 10% для всех договоров, арендодатель, получающий арендную плату в размере 1500 евро в месяц, теперь будет платить 1800 евро подоходного налога в год вместо нынешних 4500 евро.
Для арендаторов есть хорошие новости: лимит вычета арендной платы из подоходного налога увеличивается. Планировалось, что в 2026 году потолок вырастет до 750 евро, но правительство объявило , что предложит увеличить его до 900 евро в следующем году и до 1000 евро в 2027 году. В настоящее время арендаторы могут вычесть 15% от уплаченной арендной платы в течение года, при этом максимальный лимит составляет 700 евро.
Кроме того, правительство ввело концепцию «умеренного дохода» - до 2300 евро в месяц - и снизило налогообложение арендного дохода с нынешних 25% до 10%, причем это снижение применяется к новым и существующим договорам до 2029 года. На практике арендодатель, получающий 1500 евро в месяц в качестве арендной платы, теперь будет платить 1800 евро подоходного налога в год вместо нынешних 4500 евро. Для компаний, облагаемых корпоративным подоходным налогом, доход от таких договоров облагается налогом только по ставке 50% от налогооблагаемой суммы.
Правительственный налоговый пакет идет еще дальше: те, кто взимает арендную плату на 20% ниже муниципального среднего уровня, полностью освобождаются от подоходного налога в рамках новой упрощенной программы доступного жилья. Это освобождение заменяет старую программу поддержки жилья и требует заключения договора на постоянное проживание сроком не менее трех лет.
Предложенный законопроект был одобрен Советом министров 28 ноября 2025 года, представлен Ассамблее Республики 2 декабря и запланирован к обсуждению и голосованию в парламенте 9 января. Правительство запросило срочность, поэтому обсуждение и голосование состоятся в тот же день, без прохождения через специализированный комитет. В случае одобрения парламентом 9 января, он будет направлен на рассмотрение Президенту Республики, и после президентского обнародования и публикации в Diário da República вступит в силу.
С 1 января с заемщиков, получивших ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой, снова будет взиматься комиссия за досрочное погашение. Ставка составляет 0,5% от амортизированной суммы основного долга.
В следующем году будут приняты еще две структурные меры, которые обещают преобразовать процесс жилищного строительства в Португалии. Одна из них снизит строительные затраты, а другая упростит процедуры. Вместе они направлены на устранение двух основных препятствий на пути увеличения предложения жилья.
Ожидается, что ставка НДС в размере 6% вступит в силу в первом квартале 2026 года, что принесет пользу строительству новых домов, предназначенных для продажи по цене до 648 000 евро, а также зданий для сдачи в аренду с ежемесячной арендной платой до 2300 евро. Для того чтобы эта скидка действовала для продаж, дома должны быть проданы в течение максимум 24 месяцев с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию.
В случае аренды недвижимость должна быть выставлена на рынок в течение двух лет и сдаваться в аренду минимум на 36 месяцев, эти периоды могут быть последовательными или прерывистыми, при условии, что они будут завершены в течение первых пяти лет после выдачи разрешения. Те, кто выбирает строительство собственного жилья, могут запросить частичный возврат уплаченного НДС при условии, что стоимость приобретения земли не превышает 648 000 евро.
Запрос должен быть подан в Налогово-таможенное управление (НТУ) в течение 12 месяцев с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, при этом Налоговое управление обязано вернуть налог в течение 150 дней. Важно отметить, что министр финансов предполагает, что «основной эффект» этой меры будет ощущаться только с 2027 года, учитывая постепенный характер ее внедрения: воздействие зависит от задержки между подачей проектов, их утверждением и началом строительства.
В дополнение к этой мере, с 5 января стала обязательной электронная платформа для процедур городского планирования. С этой даты все муниципалитеты будут обязаны использовать эту единую цифровую систему для получения запросов на лицензирование, предварительных уведомлений и простых сообщений.
Муниципалитеты могут поддерживать свои ИТ-системы при условии их совместимости с национальной платформой, но они не могут вводить процедурные шаги или дополнительные документы, выходящие за рамки уже предусмотренных. Платформа позволит осуществлять онлайн-подачу запросов, отслеживать статус процесса и сроки, получать электронные уведомления, получать свидетельства об освобождении от процедур городского планирования и, в будущем, подавать проекты в формате информационного моделирования зданий (BIM).
Эта стандартизация и цифровизация направлены на устранение множества процедур и документов, требуемых различными муниципалитетами. Преобразования интегрированы в программу упрощенного градостроительства, которая вступила в силу 4 марта 2024 года. Общие правила градостроительства (RGEU) будут отменены 1 июня 2026 года, после чего ожидается подготовка Строительного кодекса, унифицирующего технические правила подготовки проектов.
Новые дома дорожают, а льгота по ипотечному кредиту перестает действовать
Новый год приносит плохие новости тем, кто планирует покупку нового дома, а также тем, кто взял ипотеку. Для первой группы семей средняя стоимость строительства за квадратный метр для целей муниципального налога на недвижимость (IMI) вырастет с 532 евро до 570 евро в 2026 году, плюс 25% за земельный участок, в результате чего базовая цена составит 712,50 евро. Это первое обновление с 2023 года, и оно завершает три года сохранения этого значения.
Повышение распространяется только на новостройки, перестроенные или реконструированные объекты недвижимости, а также на переоценки, запрошенные начиная с января 2026 года. Оно не затрагивает автоматически существующие дома, налогооблагаемая стоимость которых остается неизменной.
Министерство финансов обосновало обновление предложения Национальной комиссии по оценке городских зданий, которая учла показатели Национального института статистики (INE) по рынку недвижимости, экономические прогнозы Банка Португалии и данные Ассоциации предприятий гражданского строительства.
С 1 января с владельцев ипотеки с плавающей процентной ставкой снова будет взиматься комиссия за досрочное погашение. Ставка составляет 0,5% от погашенной основной суммы долга, что означает 5 евро за каждые 1000 евро, внесенных авансом. Для владельцев ипотеки с фиксированной ставкой ничего не меняется: комиссия за досрочное погашение остается на текущем уровне в 2%.
Данная льгота действовала с ноября 2022 года и ежегодно продлевалась для смягчения последствий роста процентных ставок. В последний раз она была продлена в начале прошлого года до 31 декабря 2025 года, что было оправдано как исключительная мера, необходимая для предоставления семьям большей гибкости в снижении бремени ежемесячных платежей в условиях высоких процентных ставок.
Однако не все так плохо. Молодые люди в возрасте до 35 лет, желающие приобрести свое первое постоянное жилье, получат более щедрый лимит освобождения от налога на инфляцию. Государственный бюджет на 2026 год предусматривает повышение налоговых ставок на инфляцию на 2%, что составляет увеличение примерно на 6500 евро.
Общий лимит освобождения от налога на передачу собственности (IMT) и гербового сбора увеличится с нынешних 324 058 евро до 330 539 евро в 2026 году. Вторая категория, где применяется пониженная ставка в 8%, вырастет с 648 022 евро до 660 982 евро. Для лиц старше 35 лет или уже являющихся домовладельцами, освобождение от налога сохраняется только для домов стоимостью до 106 346 евро, также с учетом увеличения на 2%.
В дополнение к освобождению от налога на передачу собственности (IMT), правительство увеличило на 350 миллионов евро сумму, выделяемую на государственную гарантию покупки первого жилья для молодых людей в возрасте до 35 лет. Эта гарантия позволяет молодым людям приобрести свое первое жилье с финансированием до 100% стоимости недвижимости без необходимости внесения первоначального взноса, при этом государство выступает гарантом до 15% от стоимости сделки. Эта мера распространяется на договоры, заключенные до конца 2026 года.
Несмотря на все эти меры, прогнозы для рынка жилья на 2026 год указывают на продолжение роста цен, хотя и более умеренными темпами по сравнению с предыдущими годами. Прогнозы различных организаций указывают на ежегодный рост в диапазоне от 6% до 8%, поддерживаемый сохраняющимся спросом и дефицитом нового предложения.
Несмотря на правительственные инициативы по увеличению предложения жилья, темпы строительства в большей части страны остаются ниже спроса, а нехватка разрешений и высокие строительные затраты поддерживают цены. Пакет мер 2026 года устраняет некоторые из выявленных недостатков, но важно не возлагать чрезмерно больших надежд, учитывая, что, по мнению экспертов, практические результаты проявятся только в ближайшие годы.
В условиях налоговых льгот, упрощенной системы лицензирования и государственных инвестиций новый год станет проверкой способности рынка сбалансировать ситуацию, которая нанесла ущерб семьям, арендаторам и молодежи. Ответ не появится в одночасье, но 2026 год может ознаменовать начало переломного момента - или подтвердить, что жилищный кризис никуда не денется.